麗江的文旅項目不要碰！都有倒閉的風險？

發(fā)布者: 麗江同城網 | 發(fā)布時間: 2018-11-30 17:08| 查看數(shù): 19937| 評論數(shù): 0|IP：中國云南麗江

近年來，隨著我國旅游業(yè)以及文化產業(yè)的高速增長，吸引了眾多房企進軍文旅地產領域。尤其是旅游資源豐富的云南，從 6 年前便興起文旅地產的開發(fā)熱潮，曾一次性出現(xiàn) 10 余個占地超千畝的文旅項目。昆明、麗江、西雙版納等地更是成為文旅地產進駐的熱點區(qū)域。

文旅地產代表的不僅是地產，更要求文化產業(yè)、旅游業(yè)、房地產業(yè)三者的完美結合。曾經千畝大盤遍地開花的云南文旅地產，如今發(fā)展情況如何？近日，《每日經濟新聞》記者實地走訪了昆明和麗江的多個文旅地產項目。

藍天白云、玉龍雪山、客棧古城……這些麗江的代名詞正在飽受著文旅 " 紅海 " 的侵襲。

" 麗江的文旅項目不要碰，都有倒閉的風險！" 張文（化名）的表達簡單而直接。到底是一個怎樣的市場，讓這位混跡麗江房地產江湖 8 年的從業(yè)人員給出了上述答案？

近日，《每日經濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地走訪麗江多個文旅項目后發(fā)現(xiàn)，麗江樓市庫存高企，去化周期位列云南第一。尤其是文旅產品去化緩慢，讓部分開發(fā)商正在承受著巨大資金壓力，徘徊在破產邊緣。

現(xiàn)狀：文旅地產的 " 紅海 "

與好朋友合伙開客棧，游玩后留下來做房地產銷售，一趟旅游之后在麗江成家立業(yè)……在麗江，類似的故事太多了，" 來了不想走了 "，這是 " 新麗江人 " 的心聲。

有人的地方就有市場需求，麗江得天獨厚的旅游資源同時也吸引了諸多開發(fā)商進駐。與遍地開花的客棧一樣，文旅地產開始在麗江北區(qū)布局，搶占北區(qū)優(yōu)越的旅游資源。從單價 1.7 萬 ~1.8 萬元的洋房到 7 萬 ~8 萬元 / 平方米的高端別墅，麗江北區(qū)已被文旅項目 " 包圍 "。

陽光 100 雪山藝術小鎮(zhèn)、麗江金茂谷鎮(zhèn)、復華國際度假世界、中國麗江雪山度假基地……文旅地產和客棧一樣，逐漸成為麗江的重要組成部分。這無外乎文旅項目拿地便宜，但項目規(guī)模通常較大，動輒上百畝、千畝，開發(fā)周期也較長。

而一個文旅項目入市，也為當?shù)貛砹舜罅康木频?、公寓、別墅類產品，快速推高了麗江市場的庫存。

據云南省房產管理信息網公布的數(shù)據顯示，截至 2016 年 6 月，麗江去化周期為云南省最長，長達 50.6 個月，是昆明去化周期的 5 倍。

云南房網報道指出，云南房地產去化緩慢與不斷加碼的文旅地產存在較大關系。不斷引進的旅游地產項目去化緩慢，使得庫存積壓，去化周期拉長，或將成為麗江樓市的隱憂。

" 整體而言，麗江房價多年來都處于不溫不火的狀態(tài)。" 在麗江創(chuàng)業(yè) 8 年的咖啡店老板賀軍（化名）告訴記者。該說法也得到了麗江一房地產從業(yè)人員的證實，麗江在過去幾年都在去庫存階段，房地產一直處于低位，價格也沒怎么上漲。

賀軍告訴《每日經濟新聞》記者，麗江的房地產已經嚴重過剩了，目前還處于擴建當中，加上酒店、客棧在不斷擴建入市，高庫存的局面無疑將更嚴峻。

畢業(yè)后就來了的四川人張文正經歷著在麗江的第 10 個年頭，在麗江房地產市場打拼了 8 年，他對麗江房地產頗為熟悉。在張文的眼中，麗江的文旅地產已經和客棧一樣，成為一片 " 紅海 "。

麗江文旅 " 紅海 " 的說法得到了云南一大型文旅地產負責人的認可。其表示，在云南省多地布局多個文旅項目，考察了多個城市后，決定不進軍麗江市場。" 進入麗江的人口大多是短暫性的 " 玩客 "，房子多了后，沒有那么多的旅居客戶去消化。旅居城市房地產要發(fā)展，必須要能留下人，和海南一樣。"

癥結：" 留不住人 " 的隱患

文旅地產中，銷售占 20%，招商 30%，后期運營 50%，文旅地產成功的核心在于運營，關鍵在于人才。" 麗江作為典型的旅游城市，始終留不住人才，這是癥結所在。" 張文說。目前麗江留下來的都是年輕人，大部分沒有專業(yè)的運營經驗，憑借一腔熱血扎堆客棧，結果造成客棧嚴重過剩?！睹咳战洕侣劇酚浾咦咴L時發(fā)現(xiàn)，在麗江束河古城周邊，仍有部分客棧趁著冬季的淡季時節(jié)在破土擴建。

留不住人的癥結，與麗江教育和醫(yī)療資源匱乏直接相關。年輕人一旦成家有了小孩，就不得不因為小孩教育問題選擇離開。" 不想讓小孩輸在起跑線上 "，這是剛為人父的張文決定離開的重要原因，而醫(yī)療條件的不足也不適合老年人長期居住。

其實，在選擇留在麗江的年輕人中，很大一部分人是不愿意買房置業(yè)的。工作半年，出去玩半年，沒錢了再回來工作，這是他們更偏愛的生活方式和狀態(tài)。賀軍就是其中之一，在他看來，麗江就是一個享受生活的地方，不需要被這些物質的東西所累。

值得玩味的是，賀軍一個人留在麗江打拼事業(yè)和享受生活，妻子和孩子卻留在大城市里生活和接受教育。假期來麗江待一陣子，是賀軍的小孩最快樂的童年時光。

賀軍身邊聚集了這樣一批 " 玩咖 "，每年花費大量的資金購買旅游裝備，買幾萬元的自行車，買哈雷。每年一次騎行進藏，穿越尼泊爾等地區(qū)一直是這群人蠢蠢欲動的能量。

當看到城市人成為 " 房奴 "，為物質所累，賀軍表示非常不理解，" 人就是應該享受生活的。"

銷售：" 大改小 + 反租 " 也難賣

正如金茂谷鎮(zhèn)的銷售人員所言，如今的麗江文旅市場，是靠著外地投資者撐起一片天。

在今年 4 月第一財經 · 新一線城市研究所發(fā)布的《2018 中國城市商業(yè)魅力排行榜》中，麗江位于四線城市之列，但麗江文旅產品的價格并不低。從單價 2 萬元、4 萬元、5 萬元到 8 萬元不等的價格，也讓文旅產品成為少數(shù)人的游戲。

為了迎合外地投資客的需求，麗江的文旅項目從大戶型轉變成主打小戶型成為比較常見的做法。

比如，陽光 100 雪山藝術小鎮(zhèn)將早前的大戶型產品分割成小面積產品出售，50 平方米公寓總價百萬元左右；包括金茂谷鎮(zhèn)、中國麗江雪山度假基地等項目，紛紛將獨棟大別墅做成合院、疊院，產品面積在 80～135 平方米不等，目的就是降低購房門檻。

同樣從金茂項目的銷售情況看，小戶型低總價產品更受市場歡迎。其一期別墅產品為麗江北區(qū)少有的 70 年產權地塊，但因為戶型大，總價在 540 萬元到 800 多萬元之間，去化情況不如二期小戶型別墅。

另外，針對外地投資者，陽光 100 雪山藝術小鎮(zhèn)推出返租業(yè)務，前 5 年每年返還總房款 8% 的回報，返租租金抵扣房款，一次性支付。以一套 100 萬元公寓為例，抵扣前五年返租款后，總價低至 60 萬元。

返租能大幅降低購房門檻，同時穩(wěn)定的租金回報能吸引投資者入市，這種返租的模式在麗江文旅市場較為常見。

麗江復華度假世界酒店和別墅等產品同樣采取返租形式，每年返還總房款的 8%，酒店托管一次性簽 20 年。而別墅則簽 12 年，前 6 年每年固定返還總房款的 8%，后 6 年按照整體的收益按 " 客戶四成、酒店六成 " 分成。不過，據麗江當?shù)胤康禺a從業(yè)者透露，就目前麗江文旅市場的運營狀況，返租形式其實是幫助開發(fā)商銷售的一種輔助形式，后續(xù)也難以為繼。

《每日經濟新聞》記者在由深圳市桑夏視典房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的中國麗江雪山度假基地發(fā)現(xiàn)，盡管對外宣稱自己是康養(yǎng)文旅項目，但在 107 畝的土地上有 91 畝都是住宅用地，項目內也未呈現(xiàn)出任何康養(yǎng)主題的配套設施。

當記者問到相關康養(yǎng)配套時，項目銷售人員說 " 我們主要依托他們的配套 "、" 隔壁都有 "。因為項目方認為，如果用自己的綠地用來建配套，就縮小了綠化空間。

從中國麗江雪山度假基地項目現(xiàn)場公布的樓盤銷控表上可以看到，項目去化情況并不理想，今年開盤以來一期共 46 個戶型僅銷售出 10 套。

事實上，文旅地產與住宅開發(fā)的模式相差很大，也因此文旅地產對運營的要求較高。但是，一邊是需要專業(yè)的運營團隊和人才的文旅項目，一邊又是麗江留不住優(yōu)秀人才的窘境，這或將成為麗江文旅地產未來發(fā)展的一大隱患。

奇觀：北區(qū)南區(qū)房價差數(shù)倍

" 大部分的地都是商業(yè)地塊，麗江將商業(yè)用地做成住宅小區(qū)，以這種形式銷售住宅。" 金茂谷鎮(zhèn)銷售人員告訴記者。

即便是商業(yè)物業(yè)，麗江北區(qū)的文旅項目定價仍大大高于南區(qū)的 70 年產權住宅物業(yè)。北區(qū)文旅地產產品售價低的在 2 萬元 / 平方米左右，3 萬～5 萬元 / 平方米的也不在少數(shù)；而南區(qū)的住宅物業(yè)價格在 7000 元～8000 元 / 平方米。金茂谷鎮(zhèn)銷售人員表示，南區(qū)空房較多。

麗江城市不大，南區(qū)和北區(qū)之間駕車不過 20 分鐘車程，又有住宅地塊和商業(yè)地塊之分，南北區(qū)房價卻存在數(shù)倍之差。如今部分北區(qū)文旅項目銷售情況并不樂觀，推出大幅優(yōu)惠以及以返租形式降低購房門檻，這難免不讓人對麗江的文旅項目的定價機制感到疑惑。

品牌開發(fā)商存在溢價空間是文旅市場較為普遍的現(xiàn)象，上述文旅地產負責人稱，文旅市場與住宅市場沒有價格差的標準，品牌和產品的附加值并沒有統(tǒng)一的標準去衡定。

市場銷售情況則成為檢驗定價是否合理的一個重要指標。一位資深房企從業(yè)人員分析指出，房屋價格受市場供求關系影響，價格反應當前市場行情，如果銷售情況不佳，需要考慮是否存在定價超出市場預期的情況。

在麗江多年的客棧老板同樣表達了對麗江市場的憂慮：近些年麗江的游客數(shù)量其實是在下滑，已經回不到 2013 年前的火爆態(tài)勢了。

對于麗江的文旅市場，賀軍認為，不溫不火這么多年了，一直處于低位，是時候該上漲了。

的確，麗江也遇到了一個房價上漲的契機。賀軍認為，昆明、麗江、大理即將開通的動車將大大縮短三個城市之間的交通成本，而麗江房價目前處于三個城市的洼地。

那么動車開通，真的能成為麗江文旅地產開往春天的列車嗎？

（via每日經濟新聞運營/zzl058）

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